物业服务合同纠纷一案的成功案例
北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京0107民初15329号
原告：北京市海淀区某某公司，住所地北京市海淀区清华东路。
统一社会信用代码：911101081019293XXX。
法定代表人：魏某某，董事长。
委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路某某，北京隽永律师事务所律师。
被告：北京某某物业管理有限公司，住所地北京市海淀区清华东路。
统一社会信用代码：91110108797596XXX。
法定代表人：王某某，经理。
委托诉讼代理人：蔡某某，北京市某某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜某某，北京市某某律师事务所律师。
第三人：北京某某控股有限公司，住所地北京市海淀区花园东路。
统一社会信用代码：91110108765522XXXX。
法定代表人：陈某某，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡某某，北京市某某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜某某，北京市某某律师事务所律师。
原告北京市海淀区某某公司（以下简称：某某公司）诉被告北京某某物业管理有限公司（以下简称：某某达公司）、第三人北京某某控股有限公司（以下简称：某某昆公司）物业服务合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院指定管辖，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告某某公司之委托诉讼代理人张敬辉、路某某，被告某某达公司及第三人某某昆公司之共同委托诉讼代理人蔡某某、姜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2007年签订的《独家物业代理委托协议》于2021年2月28日终止；2.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告撤回请求被告撤出场地并交接物业的诉求。事实与理由：原告与被告（曾用名北京某某物业管理有限公司）于2008年在平等自愿的基础上签订了《独家物业代理委托协议》，原告将其位于北京市海淀区清华东路共计14051平方米的物业管理委托给被告，委托期限自2007年6月1日至2021年2月28日止。合同期满，合同自动终止。但是被告至今拒不撤回上述区域，且还阻止原告人员进入。原告分别于2020年11月18日向被告发送“协议期满终止通知函”及2021年3月19日向其发送“非法占有使用的律师函”。被告均未履行合同期满后的交接工作，并继续占有使用原告的财产，该行为给原告造成了极大的经济损失，更是破坏了本地区的和谐稳定的局面。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。
被告某某达公司辩称，原告只是把整个租赁法律关系物业抽离出来单独起诉，租赁合同是2005年9月29日，设立北京某某达嘉业物业管理有限公司，由其实际承担租赁合同中的权利和义务，并由我方全权负责物业管理工作，2007年6月1日，原告与被告才签订独家物业代理委托协议，这个委托协议后面有一个附件某某昆控股出具的授权委托书，里面内容很明确，就是某某昆控股代为签署所有租赁合同代为收取租金，代为收取物业全部费用，代为负责物业经营管理处理物业相关事宜，所以我们认为涉案租赁协议物业协议和授权委托书共同构成本案完成的租赁法律关系，本案中的物业服务协议是不可以从租赁法律关系中单独抽离出来的，而且根据某某昆控股出具的授权书和原告对此明知的事实，该物业管理协议也直接约在某某昆控股和原告之间产生法律效力，而不是约束原告和被告，我们在某某昆控股租赁案件里面已经就这个大厦要求行使权利提出反诉，原告单独在本案中提起诉讼，要求终止物业协议是没有事实和法律依据的。
第三人某某昆公司陈述称，与被告某某达公司答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年9月29日，甲方某某公司、乙方北京某某投资管理有限公司（于2011年11月7日更名为某某昆公司）签署《某某学生公寓租赁协议》，约定：甲方将位于海淀区清华东路16号租赁给乙方经营使用，此标的物经营性质为学生公寓。具体位置为某某公寓A3座地上－1层至15层，16层1601、1602、1605三套房、地下部分211平方米，总建筑面积约为14051平方米。A3座南北侧至规划红线，东侧通道与某某大学共用。租期为十五年，自2006年3月1日至2021年2月28日止，免租期为五个月，即2005年10月1日至2006年2月28日。合同到期后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。年租金为人民币叁佰叁拾万元整。合同期满后，乙方无条件将所有设施设备交付甲方。
2007年6月1日，委托人（甲方）某某公司与被委托人（乙方）某某达公司签署《独家物业代理委托协议》，其中约定：甲方委托乙方作为独家物业代理事宜，委托项目：出租、物业管理、收取租金等。（具体事项见授权委托书）。物业类别：公寓物业名称：某某大厦物业位置：北京市海淀区清华东路某某号（某某公寓A3座地上－1层至15层，16层1601、1602、1605三套房、地下部分211平方米）；物业面积：14051平方米。委托期限：2007年6月1日起至2021年2月28日止。委托价格：330万元每年。甲方的权利义务：（1）甲方在本委托协议签订时，应据实告知乙方物业的真实情况，同时提交相关资料。（2）甲方授权乙方以独家代理身份与符合条件的客户签订商业店铺租赁合同、物业合同并收取商业店铺租赁的租金。（3）甲方物业委托的价格为：330万／年。（4）超出委托价格（330万／年）的部分为乙方利润，甲方不再收取任何费用。（5）甲方不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。乙方之权利义务：（1）乙方有权代理甲方出租商业店铺并收取租金。（2）乙方有权代理甲方签订商业店铺租赁合同及补充协议。（3）乙方有权代理甲方收取涉及该物业的任何费用（物业费、水电费等）。（4）乙方负责该物业的装修和设备。（5）乙方负责日常的物业管理和设备增添。（6）乙方有义务按时交纳物业委托金。其他事项：合同规定的委托期满，合同自然终止。
2007年6月1日，委托人某某昆公司向受托人某某达公司出具授权委托书，其中载明：兹授权上述受托人代表本公司全权负责经营和管理位海淀区清华东路某某国际公寓A3座事宜。授权内容：1、代为本公司签署所有公寓租赁合同；2、代为本公司收取所有公寓租金；3、代为本公司收取涉及该物业的任何费用；4、代为本公司进行日常的物业经营和管理；5、代为本公司签署所有与之该物业相关的协议；6、代为处理其他与该物业相关的事宜。
上述协议签订后，某某公司将租赁房屋交付某某昆公司经营使用，后某某公司授权某某达公司以自己名义对外签订转租合同，实际由某某达公司对外转租经营。
2020年11月18日，某某公司致函某某达公司，双方之间的独家委托代理协议于2021年2月28日即将期满自然终止，不再委托某某达公司管理某某大厦。
某某公司表示，租赁合同期满后，要把租赁房屋收回，自主进行管理出租，自己也有物业公司，不再需要委托某某达公司进行物业管理，现已经直接和70余户中的27户次承租人签署了租赁合同，租赁合同期满之前，某某公司已通知某某昆公司及某某达公司不再将整个大厦整体出租。某某达公司及某某昆公司表示，已向某某公司提出续租申请，要求整体承租大厦，优先承租后继续对外转租经营。
本院认为，合同履行期限届满，当事人之间的债权债务终止。本案中，原、被告作为独立的民事责任主体，所签订的《独家物业代理委托协议》因2021年2月28日期满，故原告请求《独家物业代理委托协议》于2021年2月28日终止的主张，不仅符合合同约定，且有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告及第三人在庭审中所主张的优先承租问题。根据《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。所谓承租人的优先承租权，是指承租人依法或者依约享有的，在租赁期限届满后以同等条件优先承租原租赁物的权利。优先承租权作为一种附条件的形成权，是在保护弱势群体的理念之上对于承租人优先承租权利的强化，一般指在租赁期限届满之后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订了租赁合同，在相同的条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房子继续出租给自己。承租人优先承租权的行使，必须符合法律规定的条件，其中“同等条件”应综合租金价格、价款支付方式、租赁期限、租金支付期限、租赁物使用方式及用途等进行综合考量。虽原被告之间的《独家物业代理委托协议》与原告、第三人之间的《某某学生公寓租赁协议》内容存在一定交叉，但系不同独立民事主体之间的法律关系，基于合同的相对性原则，本案处理无须以《某某学生公寓租赁协议》争议解决作为依据。故关于被告请求将本案与另案并案处理的主张，本院不予采纳。有关被告及第三人主张的优先承租权问题，可依法另行解决。原告撤回请求被告撤出场地及交接物业的诉求，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第七百三十四条第二款之规定，判决如下：
确认原告北京市海淀区某某公司与被告北京某某物业管理有限公司之间的《独家物业代理委托协议》于2021年2月28日终止。
案件受理费70元（原告北京市海淀区京某某公司已预交），由被告北京某某物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付原告北京市海淀区某某公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 员　张某某
二〇二一年十一月三十日
法官助理　车某某
书 记 员　李某某